상가건물임대차보호법 상가임대료 인상률변경(예정)

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상가건물임대차보호법 상가임대료 인상률변경(예정)

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상가건물임대차보호법 상가임대료 인상률변경(예정) 

 

  

그동안 예상만 해왔던 상가건물임대차보호법 개정이 빠르면 2017년 12월 중 개정될 예정입니다. 이번 개정예정인 상가건물임대차보호법 중 핵심내용은 환산보증금의 금액기준과 인상율인데요.

 

상가임대료의 인상률 상한을 연 9퍼센트에서 연5퍼센트로 내리는 방안과 보호대상인 환산보증금의 금액을 올리는 방안을 검토 중이라고 합니다.

 

여기서 주의할 점이 있는데요.


1. 상가건물임대차보호법의 환산보증금 적용시점이 다르기 때문에 이 부분을 주의하셔야 합니다.

 

 

 

즉 개정 전 광역시에서 환산보증금 2억4천만원을 초과하고, 개정 적용시점 이전에 계약 또는 계약갱신을 하게되는 경우에는 개정(예정) 후의 증액된 환산보증금을 적용받지 못한다는 것입니다.

소급적용을 안한다는 것입니다. 이쯤에서 다 아시겠지만 이하와 초과를 구분해주셔야 합니다. 이하는 그 금액까지 적용되며, 초과는 그 금액을 넘어야 합니다. 따라서 광역시 2억4천만원이하는 2억4천만원까지 법의 적용을 받는다는 것입니다. 

 

현재 개정전 환산보증금은 서울특별시 4억원이하, 과밀억제권역 3억원이하, 광역시 2억4천만원이하, 기타지역은 1억8천만원이하인 경우에 상가건물임대차보호법의 적용을 받기때문에 임대료상한액을 초과할 수 없습니다.

 

 

환산보증금이란 : 상가건물임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다. 

 

환산보증금=보증금+(월세×100)으로 이번에 개정예정인 환산보증금 인상은 위에 안내드렸듯이 안산인 경우 광역시 2억4천만원에서 4억2천만원으로 대폭 상향조정될 것으로 보입니다.

 

광역시에서 개정되는 시점에 적용을 받을 경우 보증금 5천만원에 월세 370만원(부가세별도)에 계약하셔도 임대차보호법을 적용받게됩니다. 부가가치세는 하단에 별도로 안내드리겠습니다. 

 

상가건물임대차보호법의 월세인상한도를 연 9%이내에서 5%이내로 하향조정하는 것을 적용받는 환산보증금이 인상되었고 기존에 환상보증금을 초과하는 임차인도 5년간의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

이번 개정예정안에 계약갱신기간은 변경되지 않을 것으로 추정하고 있습니다.

 

그렇다면 광역시를 기준으로 했을 경우 예를 들어보겠습니다.

현재임차인은 보증금 5천만원에 월세 200만원, 부가가치세는 별도로 계약하여 임차 중입니다. 환산보증금을 적용하였을 경우 보증금5천만원+(월세200만원x100) = 환산보증금 25,000만원으로 상가건물임대차보호법에 적용을 받지 못했습니다.

개정예정인 광역시 환산보증금을 적용한다면 이제는 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 때문에 월세인상이 연 5%를 초과할 수 없게됩니다.

 

주의하실 것은 월세에 부가가치세는 별도이므로 환산보증금 월세 계산시 부가세는 제외하고 계산하여야 합니다.

 

판례참조

 



 

참고로 개정예정인 환산보증금 인상 전에 계약을 체결하실 경우 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4천만원이기 때문에 개정 적용이전에 보증금 5천만원, 월세 200만원에 계약을 체결하신 분들은 개정전 상가임대차보호법의 환산보증금 2억4천만원을 초과하기 때문에 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못한다는 것을 주의하셔야 합니다.

 

이번 개정예정 내용이 임대차계약서 어떤 변수로 작용할 것인지 조금 더 두고봐야 할 것 같지만, 기존 임차인이 아닌 새로운 임차인과 계약체결시에 상당한 마찰이 생길수도 있습니다.

Memo

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