임대차 계약 후 상가번영회 상가관리규약상 업종제한시

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임대차 계약 후 상가번영회 상가관리규약상 업종제한시

스마트 0 53829

Q. 고잔동에 상가 임대차 계약을 했습니다.

 

 고잔신도시 고잔동 먹자골목 라인에 음식점을 오픈하려고 임대차계약을 했는데요.

 

 기존 임차금액보다 저렴한 보증금 3,000만원 월세 180만원 (기존 6,000만원, 월세 200만원)으로 권리금 없이 계약을 했습니다.

 

계약 후 공사기간 15일은 관리비만 납부하고, 월세는 15일 이후부터 계산하기로 편리를 봐주셔서 인테리어 공사를 하려고 관리사무실의 소장님을 만났는데요.

 

업종 중 한개의 메뉴가 겹치는 점포가 기존에 있고, 상가번영회 총무를 하고 계신분이라고, 관리사무소와 기존 점포 임차인이 반대를 하네요.

 

이런 경우에는 어떻게해야 하나요?

 

 

1. 관리소장과 기존 메뉴 1개가 겹치는 점포임차인이 반대하면 들어갈 수 없나요?

 

2. 반대한다해도 인테리어하고 들어가서 영업을 하면, 중간에 불이익이 없는지요?

 

 상가관리규약

 

A. 고잔동상가 임대차 계약 후 상가번영회 특정집단이 영업금지가처분 등의 반대를 할 경우에......

 

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 관리단 및 규약에 준하는 상가번영회 규약에 동종업종제한내용이

    있는지 알아봐야 합니다.

 

 Tip. 고잔동상가는 보통의 경우 5층~7층이하의 상가가 대다수입니다. 분양계약 당시 또는 상가번영회에서

       업종제한 내용이 포함되어 있는지, 관리소에 찾아가 즉시 확인 및 증거자료를 확보하세요.

 

* 중도에 업종제한에 대한 결의를 한 경우에 참석인원과 찬성인원에 대한 자료가 있을 것입니다.

 - 규약의 설정.변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 찬성을 얻어야 함.


 - 이해관계인은 제1항에 따라 규약을 보관하는 자에게 규약의 열람을 청구할 수 있다.


  # 이경우 규약의 설정.변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의

     승낙을 받아야한다.

 

 - 결의사항에 대하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상 서명에 의한 합의가 있어야함.

 

 - 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약은 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않음.

   (대법원 1996.8.23. 선고 94다27199 판결)


 - 관리단의 독선적 내용에 대하여는 각 구분소유자가 그 해임을 법원에 청구할 수 있습니다. 

* 제한업종을 명시적으로 표기하지 않은 경우에 동종업종제한 규약이 있다해도 입점가능한 승소사례도 있습니다.

 

 

- 업종제한에 관련한 분양계약서 수분양자 또는 지위를 양수한자 또는 임차인 등은 묵시적 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하며 업종제한약정을 위반할 경우, 이로인해 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있습니다.(대법원 2009.12.24. 선고 2009다61179판결)

 

- 구분소유자가 상가번영회에 가입하지 않았더라도 효력이 미친다고 봅니다.

 

- 따라서 분양계약서에 명시되었거나, 상가번영회 관리규약에 정해진 경우에는 법률적인 효력이 있습니다.


 Tip. 명시되지 않았다면 수분양자 중 80% 이상의 동의를 얻어 업종제한을 한다는 것이 과연 쉬울까요?

  - 쉽지 않습니다. 
     월세받고, 자유롭게 누구든 점포임차를 들어올 수 있게해서 
회전율이 좋아야 수익률이 좋기 때문인데,

     업종을 제한한다면 좋아할 분이 없겠지요.

 

관리규약도 분양계약에도 명시되지 않았다면, 업종제한할 수 있는 다른 방법이 없습니다. 

 

집합건물의소유및관리에관한법률(클릭)을 참고하세요.

 

 

2. 상기1항처럼 관리규약에 동종업종제한에 대한 내용이 있다면 영업금지가처분대상이 될 수 있지만 제한내용이

    없다면 가능합니다.

 

 

Tip. 그렇다면 과연 동종업종의 범위는 어디까지일까요?

 

위에 질문내용처럼 메뉴 중 한개가 겹치는 경우도 동종업종일까요?

 

* 대법원판례 : 업종의 의미 및 영업의 범위는 당사자간의 따로 약정한 바가 없다면 일반적으로 그 업종의 영업내용, 한국 표준산업분류기준 등을 모두 좋합하여 결정, 획일적, 절대적으로 결정되는 것이 아니라 상가가 위치한 아파트단지의 규모 그 상가의 크기와 상권 형성 정도 및 인근 동종업종의 상황을 함께 고려하여 판단하여야한다.(대법원 2007.9.21선고 2006다 63747)

 

- 기존 중국집이 있는데 같은 건물에 스넥코너가 들어와서 중국집 일부메뉴가 중복된 경우 동종업종 위반으로

   볼 수 없다. (서울 고법 1997.10.23 선고 97나 11777판결)

 

 

 

 

위에 질문에 대한 해답이 나왔네요.

 

구체적메뉴까지 제한한 경우가 아니라면(상가번영회규약 등), 일부메뉴가 같다고 해서 동종 업종 금지 규약을 위반 했다고 할 수 없다는 판례입니다.
 

  

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