법인인 기업과 임대차계약

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법인인 기업과 임대차계약

사랑채 0 67037

Q. 법인과 초지동상가 임대차계약을 했습니다.  

 

계약서 작성하고, 계약금을 입금한 상태이며 아직 입점 전입니다.

 

계약서를 자세히 보니, 법인 도장을 찍긴했는데, 법인인감증명서도 없습니다.

 

공인중개사를 통해서 계약했는데, 계약서에 공인중개사의 서명,날인도 없고, 중개 대상물 확인설명서도 없네요.

 

문의했더니, 법인의 자체 거래 계약서양식을 사용하므로 중개사 도장찍는 양식이 없기에 안찍었다고 하네요.

 

 제가 알기로는 계약서에 필수로 들어가는 서류가 공인중개사의 서명 및 날인, 중개대상물 확인.설명서, 법인도장,

 법인인감증명서가 아닌가요?

 

 

 

법인과 임대차계약시 


 

1. 법인과 계약시 계약서에 공인중개사의 인적사항이 들어가야하지 않나요?

 

2. 계약서에 중개인의 내용이 없는데, 수수료를 지급하지 않아도 되지 않나요?

 

3. 확인.설명서도 교부하여야 하고 확인설명서에 중개업자도 서명날인해야 하는 것아닌가요?

 

4. 인감증명서도 발급안해주고, 계약을 파기하려고 하는데, 위약금 돌려받고, 중개수수료 안줘도 되는게 맞지않나요?

 

 

 

 

 

A. 자세한 질문을 보니, 공인중개사 시험을 준비하셨던 분이나, 자격을 취득하신 분 같습니다.^^

    빈번하게 발생하는 법인과의 계약문제입니다.

  

법인과의 계약시 법인대표자보다는 법인의 업무담당자가 계약과 관련한 업무를 진행하는 경우가 대부분입니다.

아울러 법인사용인감과 대리인의 위임장에 위임의 범위를 적어 계약을 진행하는데요.

 

 1. 법인은 대부분 법인에서 작성해 놓은 계약서를 사용하길 원합니다.

 

 - 초지동상가 임대 계약 체결 경험 중 15장이 넘는 계약서도 봤습니다.^^

 

 - 안산공장 임대차 계약건 중에서 계약서 20장에 전치사 빼고 대부분이 한문인 계약서도 봤습니다.

 

Tip. 거래계약서는 정해진 서식이 없습니다.

 

 - 국토해양부장관이 표준이 되는 서식을 정하여 권장 할 수는 있죠.

 

 - 다만 계약서에 필수 기재사항은 들어가야 합니다.

 * 거래당사자의 인적사항 * 물건의 표시 * 계약일 * 거래금액 * 물건의 인도일시 * 권리이전의 내용

 * 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한 * 중개대상물 확인.설염서 교부일자 * 그밖의 약정내용

 

이런이유로 법인에서 안전장치를 마련하여 만든 계약서로 체결하기를 원하는 것입니다.

  

2. 중개수수료 청구권

 

 - 발생은 중개계약시이며, 수수료청구행사는 거래계약 체결시입니다.

 

Tip. 계약 성립에 결정적 기여를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유 없이 계약서 작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다.(서울동부 1987. 2. 20, 86가28)

  

3. 초지동상가를 계약하면서 가끔 법인인 경우 법인의 계약서 양식을 고집하면서 인설명서를 작성하지도 않고,

    교부하지 않으려는 곳이 있습니다.

 

 - 법인에 소속된 공인중개사도 법인대표의 지시사항이라며 확인설명서 작성교부를 안해주는 곳도 있습니다.

 

 - 대표의 잘못된 생각이나, 알지못하는 사안에 대하여는 반드시 보고하고, 변경토록 하여야 하는 것이 담당직원의 의무인데 말이죠.

 

 - 예전에 법인에서 총무업무를 보면서 이런 사안에 대하여 보고하고, 변경하여 관리한 경험이 있습니다.

 

Tip. 중개대상물 확인.설명서를 작성하여 교부하지 않았다 하더라도 중개대상물에 대하여 구두로 정확하게 확인.설명을 한 경우에는 중개업자에게 손해배상책임이 없다. (서울고법 1998.10.27. 98나18942)

 

 - 법인 중 공인중개사가 소개한 고객 또는 법인에서 의뢰하였어도, 법정수수료 및 공인중개사의 서명,날인 항목을 넣지않는 곳이 있습니다. (거래당사자의 인적사항란만 만들어서 계약하기도 합니다.)

  

4. 인감증명서를 발급해줘야할 의무는 없습니다. 아파트전세,월세 계약하면서 임대인이 인감증명서 발급해줄

    이유는 없고, 다만, 매매 등 소유권이전 거래시 매수인의 인적사항이 기재된 인감증명서가 첨부가 되겠죠.

 

5. 특별한 하자가 없는 경우 (대부분 해결될 사안인 것 같습니다.) 계약금을 돌려받을 수 없을 것 같습니다.

 

 - 원만하게 잘 해결되시길 바랍니다. 어려운 문제도 당사자가 얼굴보면서 조금씩 양보하고 정확하게 알아가면

  의외로 잘 해결되더군요.

 

 - Tip. 참고로 임대인의 귀책사유로 계약금을 돌려받을 수 있는 방법도 있습니다.^^

 

 

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